Come vendere una casa con mutuo in corso
Oggi il mercato immobiliare in Italia è molto attivo e c’è grande richiesta di immobili. Un dubbio molto frequente sia tra chi vuole vendere sia tra chi vuole acquistare riguarda le case con mutuo in corso: si può vendere una casa con un mutuo in corso ed, eventualmente, come fare? La bella notizia è che, tra le varie possibilità, c’è anche quella di vendere una casa con un mutuo in corso.
Questa opzione può rivelarsi un po’ più complessa rispetto alla vendita tradizionale, perché i potenziali acquirenti potrebbero sentirsi spaventati, ma è sufficiente seguire alcuni passaggi e affidarsi a persone esperte e competenti per poter vendere un immobile con mutuo in totale tranquillità. La banca, infatti, non è in alcun modo titolare della casa, e per questo la si può vendere in qualsiasi momento, anche con un mutuo in corso. Continuate a leggere per scoprire come muovervi e quali sono le diverse opzioni e possibilità.
Come vendere una casa con un mutuo in corso
Per poter vendere una casa mentre si sta ancora pagando il mutuo, esistono tre possibilità principali:
- il futuro acquirente si accolla la parte di mutuo rimanente;
- il venditore estingue il mutuo in modo anticipato, prima di sancire l’atto di vendita, oppure contestualmente all’atto di vendita;
- si attua la sostituzione di garanzia, se l’istituto di credito lo prevede.
Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
Solitamente questa formula viene utilizzata quando si acquista un immobile in costruzione; raramente può capitare tra privati ma è comunque una formula possibile. Attenzione però alle clausole:
Se il futuro acquirente decide di accollarsi la parte di mutuo rimanente, chi compra la casa subentra nel pagamento delle restanti rate del mutuo. Diventa a tutti gli effetti l’intestatario del mutuo, previo accordo tra la banca, l’acquirente e il venditore.
Questo subentro consensuale si definisce accollo liberatorio e svincola totalmente il venditore, cioè colui che aveva acceso il mutuo, da ogni responsabilità e coinvolgimento futuro rispetto all’estinzione del mutuo.
Nel caso in cui la banca non volesse concedere l’accollo liberatorio, poiché non ritiene che il nuovo acquirente sia in grado di pagare regolarmente il mutuo, può concedere l’accollo cumulativo. Questa formula prevede che il nuovo proprietario saldi le rate del mutuo ma, in caso non dovesse riuscire, subentra nuovamente l’ex proprietario di casa, che quindi non viene svincolato dalle responsabilità con la banca: questa soluzione è sconsigliabile e se la banca ve la proponesse consiglio alla parte venditrice di non accettare.
Estinzione anticipata del mutuo: prima del rogito o contestuale a esso
Nel caso dell’estinzione anticipata del mutuo, chi vende la casa – se ne ha la possibilità economica – sceglie di pagare in un’unica soluzione tutte le rate del mutuo rimanenti prima di sancire l’atto di vendita dell’immobile. In questo modo non ci sono più vincoli con la banca e, di conseguenza, è possibile lasciare una casa senza alcuna implicazione burocratica al nuovo proprietario, che certamente sarà più tranquillo circa l’acquisto dell’immobile.
Nonostante questa sia l’operazione più semplice, raramente il venditore salda interamente il mutuo prima dell’atto di vendita della casa. In questo caso, può optare per l’estinzione contestuale al rogito. Questa opzione, leggermente più complessa, prevede la gestione della compravendita da parte di un notaio ed è strutturata in diverse fasi:
- l’acquirente deve consegnare alla banca un assegno circolare o un bonifico della cifra pari al totale delle rate del mutuo rimanenti;
- una volta ricevuto il pagamento, la banca rilascia una quietanza che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo e cancella ufficialmente l’ipoteca sull’immobile a sua cura e spese.
- l’acquirente consegna al venditore un nuovo assegno circolare o bonifico con cui va a saldare la differenza tra il prezzo stabilito per l’immobile e la cifra versata per l’estinzione del mutuo;
- a questo punto, la casa è stata ufficialmente venduta e il mutuo è da considerarsi estinto.
Sostituzione di garanzia
Nei casi in cui l’istituto di credito che ha erogato il mutuo lo preveda, è possibile usufruire della cosiddetta sostituzione di garanzia del mutuo. Si tratta di un’operazione con la quale si sposta l’ipoteca da un bene a un altro, sostituendo così l’immobile oggetto di garanzia con un nuovo immobile. Questa, tuttavia, è una formula che raramente viene utilizzata e che poche banche accettano: solitamente, infatti, le banche preferiscono estinguere il mutuo in essere e accenderne uno nuovo.
Vendita di una casa con mutuo in corso: alcuni suggerimenti
A volte accade anche che chi desidera comprare una casa accenda un mutuo mentre ancora si sta vendendo l’immobile precedente può stabilire il cosiddetto “mutuo-ponte”, valido solitamente non oltre 24 mesi e non superiore al 60% del valore della casa.
Si può vendere una casa con un pignoramento?
Purtroppo, può capitare che una famiglia incorra in qualche imprevisto che non consenta di pagare più le rate del mutuo e quindi, dopo un certo numero di rate insolute, la banca proceda al pignoramento dell’immobile per garantire il rientro dei propri crediti. Anche in queste situazioni non tutto è perduto: si può vendere un immobile pignorato senza far correre alcun rischio all’acquirente, poiché l’attuale normativa consente di gestire queste situazioni in modo abbastanza semplice e offrendo tutte le garanzie necessarie sia all’acquirente che al venditore.
Tutti i servizi di vendita di Bassi Immobiliare
Se volete vendere la vostra casa, anche con un mutuo in corso, affidatevi ai professionisti di Bassi Immobiliare: grazie alla nostra esperienza nel settore sarete sempre in buone mani. Vi offriamo una valutazione preliminare dell’immobile, un’accurata analisi del mercato, un servizio fotografico professionale e l’home staging per valorizzare la vostra casa, oltre all’ottenimento di tutte le certificazioni necessarie, eventuale supporto per l’ottenimento del mutuo e assistenza costante in ogni fase della vendita, fino alla conclusione del rogito.
