Spese condominiali e lavori deliberati: cosa sapere prima di vendere o acquistare casa

Acquistare o vendere un immobile in condominio implica la conoscenza di alcune regole fondamentali riguardo a spese condominiali e lavori deliberati. Si tratta di aspetti spesso trascurati, ma che possono generare spiacevoli sorprese, sia per chi vende sia per chi compra. In questa guida chiara e sintetica ti spieghiamo tutto quello che è importante sapere per affrontare una compravendita con maggiore consapevolezza.

Spese condominiali in caso di vendita di un immobile: chi paga?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha confermato un principio ormai consolidato: le spese condominiali non ancora pagate dal venditore possono ricadere anche sull’acquirente, che ne risponde in modo solidale.

In pratica, chi acquista un appartamento in condominio può essere chiamato a pagare i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, anche se il venditore risulta moroso.

Questo perché, al momento della compravendita, l’acquirente subentra nei diritti e nei doveri condominiali del venditore.

Il criterio temporale di imputazione dei contributi

Quando si parla di “anno in corso” e “anno precedente”, si fa riferimento all’anno di esercizio condominiale, che non sempre coincide con l’anno solare.

Per comprendere come vengono suddivise le spese, è utile distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie, ognuna con regole diverse di imputazione.

Vediamole nel dettaglio.

La ripartizione delle spese ordinarie

Le spese condominiali ordinarie riguardano la gestione quotidiana del condominio: manutenzione, pulizie, giardinaggio, energia elettrica, assicurazione, e così via.

In assenza di accordi diversi tra le parti, vale il principio di solidarietà: l’acquirente è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per l’anno in corso e quello precedente, anche se riferite a periodi in cui non era ancora proprietario.

Per questo motivo, è fondamentale chiarire ogni aspetto in sede di trattativa o nel preliminare di vendita.

La ripartizione delle spese straordinarie

Le spese straordinarie sono legate a interventi di manutenzione straordinaria o miglioramento del condominio, come il rifacimento della facciata, l’installazione di un ascensore o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento.

In questo caso, la regola generale è la seguente:

• se i lavori sono stati deliberati prima del rogito, il venditore è tenuto a pagarli;
• se i lavori vengono deliberati dopo il rogito, l’obbligo ricade sull’acquirente, ma solo se era legittimato a partecipare all’assemblea e quindi anche a impugnare la delibera.

Questo punto, spesso trascurato, può fare la differenza e deve essere affrontato con attenzione durante la trattativa.

Queste regole sono generali e se non viene specificato diversamente si applicano automaticamente, ma le parti possono concordare una diversa suddivisione delle spese, che fa parte della trattativa. Spesso ad esempio capita che vengano deliberate spese straordinarie che verranno eseguite dopo il rogito, e in questi casi ad esempio si può concordare che le pagherà l’acquirente dato che sarà l’unico beneficiario dei miglioramenti dell’immobile.

La surrogazione dell’acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del venditore

In mancanza di accordi specifici tra le parti, la legge prevede che l’acquirente subentri nei diritti e negli obblighi condominiali del venditore.

Questo vale anche in caso di immobile locato: la vendita non annulla gli obblighi del proprietario nei confronti del condominio, che passano all’acquirente, inclusi eventuali pagamenti in sospeso.

Una ragione in più per svolgere verifiche accurate prima del rogito.

La liberatoria condominiale

Per tutelarsi, l’acquirente dovrebbe sempre richiedere al venditore la liberatoria condominiale, ovvero un documento rilasciato dall’amministratore in cui viene attestato:

• lo stato aggiornato dei pagamenti delle spese condominiali;
• l’assenza (o la presenza) di cause in corso tra venditore e condominio, o tra condomini e terzi.

Questa prassi, spesso trascurata, permette di evitare conflitti futuri e di acquistare con maggiore serenità.

Leggi anche: Come tutelarsi quando si vende una casa

La ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario

Nel caso in cui l’immobile oggetto di vendita sia gravato da usufrutto, oppure se l’acquirente decide di acquistare la sola nuda proprietà lasciando l’usufrutto a un altro soggetto (spesso un parente anziano), è fondamentale chiarire la ripartizione delle spese.

La normativa di riferimento è l’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, secondo il quale:

• l’usufruttuario è responsabile delle spese ordinarie;
• il nudo proprietario sostiene gli interventi straordinari.

In sede di compravendita è bene chiarire chi sosterrà cosa, per evitare futuri contenziosi.

Lavori già deliberati: chi paga? Venditore o acquirente?

Quando l’assemblea condominiale delibera lavori straordinari prima della vendita, questi normalmente restano a carico del venditore.

Se il venditore non li paga, il condominio non può pretendere il pagamento dall’acquirente: dovrà invece agire nei confronti dell’ex proprietario con:

• raccomandata o PEC di sollecito;
• eventuale ingiunzione di pagamento;
• pignoramento dei beni del venditore, escludendo però l’immobile già venduto.

Anche questo aspetto va sempre valutato con attenzione prima della firma del contratto definitivo.

Scopri anche: quali sono i documenti necessari per la vendita di un immobile

Cosa succede in caso di debiti condominiali del venditore

In caso di acquisto all’asta giudiziaria, è ancora più importante verificare eventuali debiti condominiali pregressi del precedente proprietario.

Anche se l’aggiudicatario ha teoricamente la possibilità di rivalersi, nella pratica il recupero è spesso molto difficile, per non dire impossibile, specie se il debitore è insolvente.

Per questo, prima di presentare un’offerta in asta è opportuno fare ricerche approfondite sulla posizione condominiale dell’immobile e tenere conto di questi costi accessori nelle proprie valutazioni.

Consigli per acquirenti e venditori su come evitare problemi futuri

Per evitare brutte sorprese, è sempre consigliabile:

• per l’acquirente, verificare che il venditore non abbia debiti condominiali o contenziosi in corso;
• per il venditore, assicurarsi di essere in regola con tutti i pagamenti prima di mettere in vendita l’immobile.

In entrambi i casi, in situazioni di difficoltà economica, è possibile chiedere all’amministratore una rateizzazione del pagamento, da richiedere con comunicazione formale via PEC o raccomandata A/R.

Se hai dubbi, affidati a professionisti del settore. Bassi Immobiliare è al tuo fianco per guidarti in ogni fase della compravendita, anche nei casi più delicati. Operiamo dal 2000 sui territori di Monza, Brianza e Milano con trasparenza, esperienza e competenza.