I tuoi risultati di ricerca

FAQ

Quando si decide di affidare l’incarico ad un’agenzia immobiliare, viene stipulato un  contratto tramite il quale l’agenzia si impegna a promuovere per vendere o affittare la  vostra proprietà, o anche nuda proprietà. Tale contratto viene definito “incarico” di mediazione  e contiene tutti gli elementi basilari per avviare un rapporto professionale tra agenzia e cliente  nel rispetto delle norme giuridiche, urbanistiche, non ultime, etiche.
Normalmente una tempistica ragionevole va da un minimo di 5 mesi a 12 mesi e possono essere rinnovabili. Attenzione alla clausola del rinnovo automatico, che alcune agenzie furbescamente inseriscono senza comunicarlo al cliente. La durata dell’incarico dipende dalla posizione, dalla tipologia e dallo stato in cui si trova l’immobile da vendere, e dal ciclo di mercato.
Si tratta dell’impegno ad acquistare un immobile alle condizioni che vi sono indicate; qualora venisse accettata è già un vero e proprio contratto.  La proposta viene scritta in un modulo prestampato depositato in camera di commercio con valore legale, nel quale i principali elementi sono: 
  • i dati del proprietario
  • i dati del promissario acquirente
  • i dati dell’immobile e la relativa descrizione
  • la conformità degli impianti (possono essere o meno a norma ma l’acquirente deve esserne informato) 
  • la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche e catastali
  • Lo stato giuridico dell’immobile (ipoteche, pignoramenti servitù)
  • La provenienza dell’immobile (rogito, assegnazione, donazione, successione ecc) 
  • i dati dell’attestato di prestazione energetica
  • le spese condominiali ordinarie e, se deliberate straordinarie
  • il prezzo offerto
  • la validità della proposta irrevocabile d’acquisto
  • gli estremi dell’assegno consegnato a titolo di caparra confirmatoria
  • le modalità ed i tempi di pagamento
  • la data prevista per il rogito
  • eventuali condizioni particolari legate al mutuo
  • i dati di scrizione all’ex ruolo degli agenti immobiliari abilitati, oggi REA.
Il primo step consiste nel fissare un appuntamento in agenzia per compilare il modulo di proposta di acquisto con rilascio, da parte dell’acquirente, di un assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria.
No, l’assegno viene conservato dall’agenzia.  Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare non andasse a buon fine, alla scadenza l’assegno verrà immediatamente restituito all’acquirente, senza ulteriori oneri o spese. Qualora la proposta andasse a buon fine, l’assegno verrà consegnato al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria o verrà trattenuto dall’agenzia nel caso in cui vi fosse una condizione sospensiva. La proposta di acquisto ha validità legale di contratto preliminare, pur se semplificato. In alcuni moduli la proposta d’acquisto è formulata in modo da richiedere un successivo contratto. 

Se viene dato l’incarico in esclusiva all’agenzia si paga la provvigione solo in caso di successo; nel caso in cui l’agenzia non riuscisse a vendere l’immobile nei tempi previsti dal contratto nulla sarà dovuto. 

In caso di incarico non in esclusiva vengono pagate le spese sostenute a livello pubblicitario ed il costo della valutazione.

Fino al rogito le spese condominiali ordinarie sono sostenute dalla parte venditrice. 

Le eventuali spese straordinarie sono oggetto di un accordo tra le parti: nella maggior parte dei casi se già deliberate restano a carico della parte venditrice, ma non è un obbligo.

Occorre verificare il debito residuo del mutuo. Dopo aver concluso la proposta d’acquisto, almeno 20 giorni prima del rogito, bisogna richiedere alla banca il saldo fino alla data della stipula. Il dato sarà comunicato all’agenzia immobiliare o al notaio, che forniranno l’importo alla parte acquirente affinché, in sede di firma dell’atto definitivo, possa portare due assegni circolari o disporre dei bonifici a saldo del residuo mutuo e l’importo rimanente detratto l’importo del mutuo alla parte venditrice.

Il mutuo verrà estinto contestualmente al rogito e la banca deve provvedere entro 30 giorni a sua cura e spese alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile. 

Il preliminare è una scrittura privata nella quale la parte venditrice promette di vendere e la parte acquirente promette di acquistare un immobile; al contratto preliminare viene consegnata al venditore una caparra confirmatoria, che sarà detratta dalla cifra di vendita dell’immobile. 

E’ una somma di denaro che viene garantisce le parti al fine della conclusione del contratto. 

Se il contratto si conclude positivamente la caparra verrà imputata in conto prezzo.

Normalmente l’immobile viene consegnato alla stipula dell’atto definitivo e non al preliminare.

Nulla vieta diversi accordi tra le parti che devono sempre essere previsti in forma scritta, e solitamente vengono definiti in sede di sottoscrizione del contratto preliminare. 

No, se l’incarico è in esclusiva; se non in esclusiva possono essere concordati in fase di sottoscrizione dell’incarico dei rimborsi per le spese sostenute.

L’acquirente deve sostenere le seguenti spese:
  • spese notarili
  • imposte per la registrazione del contratto preliminare
  • tassazione prima o seconda casa calcolata sulla rendita catastale, se si tratta di immobile residenziale
  • provvigione dell’agenzia immobiliare.
Il venditore deve sostenere il costo derivante da:
  • redazione della Relazione Tecnica integrata
  • eventuali sanatorie qualora risultino abusi all’interno dell’immobile
  • la predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
  • la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per la vendita.

Occorre stipulare un atto presso il notaio, pagando un’imposta pari allo 0,25% della somma totale del mutuo se si tratta di prima casa, oppure del 2% se si tratta di seconda casa. All’importo dovrà sommarsi il corrispettivo della parcella del notaio stesso.

Qualora il cliente necessitasse della richiesta di mutuo o dell’emissione di prestiti e finanziamenti, l’agenzia metterà a disposizione i contatti con i principali istituti di credito, offrendo una consulenza personalizzata. 

In caso di acquisto di un immobile in costruzione può essere concordata la surroga del soggetto debitore, cioè si può subentrare nel mutuo contratto dal costruttore. 

Tra le agevolazioni rientrano:

  • riduzione delle imposte dovute (nell’acquisto da privato per la prima casa l’imposta registro è del 2% sulla rendita catastale invece del 9%, mentre per l’acquisto da costruttore si paga l’IVA 4% invece del 10%) sul prezzo.
  • detrazione degli interessi passivi sul mutuo
  • detrazione di una percentuale su € 1.000 riguardante la provvigione dell’agenzia.
  • Possono esserci ulteriori agevolazioni temporanee: ad esempio nel 2021 c’è un’agevolazione per i giovani sotto i 36 anni. 

Noi facciamo per ogni valutazione un’analisi del mercato storica e una “fotografia” del mercato attuale dalle quali interpoliamo i dati ed escono dei numeri statistici; a questi numeri applichiamo gli specifici correttivi che solo la professionalità e l’esperienza possono individuare. Attenzione ai venditori di illusioni! Molte agenzie sopravvalutano l’immobile per indurre i proprietari a dare loro l’incarico di vendita illudendoli con sopravvalutazioni che ben sanno che non raggiungeranno mai. Caso vuole che dopo poche settimane cominceranno a tempestare i proprietari di richieste di abbassare il prezzo. 

La valutazione dev’essere il più possibile oggettiva e circostanziata.

Il rogito notarile è l’atto di chiusura dell’iter per acquisire la proprietà di un immobile. Mediante il contratto, le parti ufficializzano quanto scritto nel preliminare di compravendita in merito al trasferimento della proprietà di un immobile.

Il rogito viene sottoscritto da un pubblico ufficiale, il notaio, che registra trascrive il contratto presso la conservatoria dei Registri Immobiliari affinché la compravendita possa essere resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti di terzi.

Solitamente la consegna dell’immobile avvien al rogito, ma possono essere definiti diversi accordi, che devono essere ben regolamentati per evitare sorprese o incomprensioni. 

La funzione dell’A.P.E. ovvero l’Atto di Prestazione Energetica è quello di informare circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica di un immobile. È uno strumento di controllo che sintetizza, con una scala da A a G, le prestazioni energetiche degli edifici, attraverso un indice numerico in Kw/mq, laddove la lettera A indica minore consumo e la G indica maggiore consumo. L’attestato è obbligatorio per chiunque voglia vendere o affittare un immobile. Inoltre, l’APE è necessario ai fini pubblicitari, dunque occorre darne copia all’agenzia immobiliare. Solitamente la validità di un APE è di 10 anni.



E’ un documento rilasciato dal comune che dichiara che l’unità immobiliare è conforme alle norme igienico sanitarie.

Esistono agevolazioni dedicate, ma è sempre consigliabile consultare direttamente la propria Banca di fiducia o il sito del Governo.

Contattaci

Confronto immobili