Come fare un contratto di affitto (o meglio di locazione)

Avete un appartamento che desiderate mettere a rendita? Affittare casa è un ottimo modo per ricevere mensilmente un’entrata sicura, ma è necessario essere in possesso di un contratto di affitto regolare e corretto dal punto di vista formale e legale.

Vediamo dunque come fare un contratto di affitto, come registrarlo, quali adempimenti sono previsti per il locatore e per il conduttore (termine giuridico dell’inquilino) e a che cosa bisogna prestare attenzione.

Contratto di affitto: cosa sapere?

Come fare un contratto di affitto: il contratto di locazione ad uso abitativo 

Prima di capire come fare un contratto di affitto, innanzitutto, è importante sapere che “contratto di affitto” non è il termine corretto a livello giuridico: bisogna utilizzare la dicitura “contratto di locazione ad uso abitativo”, nel quale il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, concede al locatario (o conduttore), cioè a colui che abiterà la casa, di vivere al suo interno per un certo periodo di tempo, a certe condizioni e dietro il pagamento di una certa somma di denaro, definiti appunto all’interno del contratto e secondo quanto previsto dalla Legge.

Il modello di contratto da utilizzare

Per sapere come fare un contratto di affitto, bisogna innanzitutto capire quale modello di contratto di locazione usare. Ne esistono di quattro tipi:

• contratto a canone concordato, della durata di 3 anni + rinnovo obbligatorio di altri 2 anni; deve seguire uno schema particolare ed essere asseverato.
• contratto a canone libero, dove le due parti decidono liberamente il canone, le obbligazioni principali e quelle accessorie, la durata, partendo però da un minimo di 4 anni + rinnovo obbligatorio di altri 4 anni; non esiste un modello prestabilito ma è importante gestire correttamente le varie clausole. 
• contratto di natura transitoria, che prevede una durata inferiore a seconda delle esigenze delle due parti con un tempo massimo di 18 mesi e la transitorietà del contratto dev’essere comprovata.
• contratto per studenti universitari, riservato agli studenti fuori sede che dunque si trovano a studiare e a vivere in un Comune diverso da quello di residenza; il canone è stabilito secondo accordi territoriali che prevedono dei minimali e dei massimali

Un immobile, per poter essere messo in affitto, deve:

• avere gli impianti a norma
• non essere soggetto a pignoramenti
• avere la certificazione energetica (APE)

La registrazione del contratto

Cosa serve per affittare una casa? La registrazione del contratto è sicuramente un aspetto fondamentale. La legge prevede le regole per la registrazione del contratto di affitto superiore ai 30 giorni. Una volta stipulato il contratto, per poterlo considerare valido è necessario registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula. Questa operazione deve essere compiuta necessariamente dal locatore, in modo telematico oppure grazie a un intermediario. 

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile un software gratuito al fine di registrare correttamente il contratto e pagare le imposte relative. È importante anche ricordarsi di pagare l’imposta di registro relativa al rinnovo annuale, fattore spesso dimenticato dai proprietari.  

Infine, il locatore deve comunicare al conduttore, entro 60 giorni, l’avvenuta registrazione.

Come fare un contratto di affitto regolare: cosa scrivere

Innanzitutto, all’inizio di un contratto di affitto, perché sia regolare, deve essere presente la dicitura “contratto di locazione abitativa”. Poi, inquilino e proprietario devono riportare i propri dati identificativi, nello specifico:

• nome, cognome, data di nascita, codice fiscale e indirizzo di locatore e di conduttore
• chi dà il bene in locazione e chi lo riceve

Il contratto di affitto deve anche riportare i dati dell’immobile che verrà messo in locazione:

• indirizzo
• estremi catastali completi
• condizioni dell’immobile al momento del contratto
• riferimento alla certificazione energetica (APE) dell’immobile
• arredi ed elettrodomestici (se presenti)

Deve poi essere presente la durata del contratto di affitto (data di inizio e data di fine) – specificando il periodo di preavviso per la disdetta – e le informazioni di pagamento, nello specifico:

• l’importo mensile del canone da versare
• la data entro cui il canone dev’essere pagato
• la modalità attraverso cui effettuare il pagamento
• eventuali specifiche riguardanti l’applicazione di penali in caso di pagamento ritardato e l’importo correlato
• l’ammontare e la specifica relativa alla cauzione versata, specificando che verrà restituita alla riconsegna dell’immobile detraendo gli eventuali danni riscontrati.

Infine, un contratto di locazione regolare deve indicare:

• la regolamentazione delle spese condominiali
• gli obblighi del conduttore secondo il contratto di locazione, come l’accettazione di utilizzare l’immobile esclusivamente per lo scopo concordato e di assumersi la responsabilità in caso di violazioni e delle relative sanzioni
• la sottoscrizione del contratto da parte di entrambe le parti e le firme necessarie per renderlo valido
• la data in cui il contratto è stato firmato

Come fare un contratto di affitto: gli obblighi del locatore e del conduttore

Sia il proprietario di casa che il conduttore sono tenuti a rispettare alcuni precisi obblighi.

Il locatore è obbligato a:

• registrare il contratto di locazione, come analizzato
• consegnare l’abitazione in buono stato 
• mantenerla in buono stato occupandosi di tutte le riparazioni e gli interventi di natura straordinaria

Il conduttore è obbligato a:

• pagare il canone nei termini concordati
• utilizzare l’abitazione secondo l’uso concordato e con buon senso
• fare tutte le riparazioni previste dalla legge a suo carico
• restituire l’immobile, al termine del contratto, nello stato in cui l’aveva ricevuto all’inizio, fatto salvo il normale deperimento d’uso

La disdetta del contratto 

All’interno del contratto di locazione è indicato il periodo necessario per dare disdetta, senza la quale esso si rinnova in automatico; tuttavia, ci sono delle eccezioni.

Il locatore può chiedere disdetta anticipata, prima della scadenza del contratto, con un preavviso scritto di almeno 6 mesi, solo in alcune specifiche circostanze previste dalla Legge, per esempio se prevede di affittare l’immobile a un parente entro il secondo grado.

Il conduttore può richiedere disdetta anticipata in caso di “gravi motivi” estranei alla volontà dello stesso, come un trasferimento lavorativo altrove, la separazione dei coniugi o una importante malattia, fatto salvo diversi accordi.

Ad ogni modo la cosa migliore per sapere come fare un contratto di affitto evitando errori e inconvenienti è sempre quella di affidarsi a un’agenzia: il team di professionisti di Bassi Immobiliare potrà fornirti tutto il supporto necessario!