Come valutare il valore di un immobile

Come calcolare la valutazione di un immobile? È questa la prima domanda che si pone chi vuole vendere la propria casa. Sapere come valutare il valore di un immobile è infatti essenziale per intraprendere il percorso di vendita in modo trasparente e sereno: con la sicurezza che l’immobile entri nel mercato alle giuste condizioni, e possa soddisfare sia le aspettative di chi lo cede, sia quelle di chi lo acquisterà. 

In questo articolo, vediamo quindi quali sono i passaggi fondamentali per valutare in modo accurato il valore di un immobile.

Come valutare il valore di un immobile? Un calcolo a più fattori

La valutazione di un immobile da vendere deriva da un calcolo che tiene conto di vari fattori, a partire dal valore commerciale dell’immobile (che è diverso dal suo valore catastale). Bisogna poi considerare la sua superficie commerciale (diversa da quella calpestabile), il valore al metro quadro e una serie di coefficienti. 

Si tratta di un’operazione piuttosto complessa, a cui occorre prestare molta attenzione perché un calcolo approssimativo, che non tenga conto di tutti i fattori, rischia di essere fuorviante, portando a cifre sovrastimate o sottostimate. In ogni caso non rappresentative del valore reale dell’immobile. Per questo, in molti casi la scelta migliore per non incorrere in errori è quella di affidarsi a professionisti del settore che effettueranno la valutazione al posto nostro. 

Di seguito, in ogni caso, esaminiamo quali sono i passaggi fondamentali per calcolare la valutazione di un immobile. 

Il valore di mercato

Mentre il valore catastale serve per calcolare le imposte sulla proprietà (di registro, ipotecaria, e appunto catastale), per capire come calcolare il valore di un immobile dobbiamo conoscere qual è il suo valore di mercato, che dipende dalle caratteristiche (sia tecniche che economiche) dell’immobile e viene influenzato dall’equilibrio tra domanda e offerta del mercato. A questo scopo, può essere utile tener presente la seguente formula:  

valore di mercato = superficie commerciale x valore al metro quadro x coefficienti di merito

La superficie commerciale

Mentre la superficie calpestabile corrisponde al 100% della metratura netta dell’immobile, da cui vanno esclusi lo spessore dei muri e le pertinenze esterne, la superficie commerciale è data dall’insieme di tutte le superfici (coperte, scoperte, pertinenziali), calcolate però in percentuali diverse. Per esempio, delle superfici come i balconi e i terrazzi si calcolano tra il 25% e il 50%, secondo la godibilità degli stessi, gli affacci, la vista e il rapporto delle superfici accessorie rispetto all’appartamento; le pertinenze come box o garage si calcolano in genere a corpo e variano da condominio a condominio, oppure possono essere calcolate al 50%. I giardini privati sono estremamente variabili: lo standard è una percentuale del 10%, ma può variare in modo significativo in funzione delle dimensioni in rapporto all’abitazione e alla posizione: per esempio, un giardino privato godibile nel centro storico di una grande città non può certamente essere valutato come un giardino di un condominio in una zona rurale. Le cantine si valutano al 25%, ma se sono collegate ed utilizzabili come taverne (pur essendo catastalmente cantina) possono essere calcolate al 50%.

Il valore al metro quadro 

Il valore al metro quadro di un immobile varia prima di tutto in base alla zona geografica, alla sua posizione rispetto al contesto (centro città, periferia, prima cintura, campagna ecc.) e alle sue specifiche caratteristiche, come lo stato di conservazione interno ed esterno, la classe energetica, la condizione di impianti e infissi ecc. Avere un’idea accurata del valore al metro quadro, da privato, non è semplice. Una prima stima di riferimento si può ricavare dai dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), che tra i vari servizi dispone di una banca dati con le quotazioni immobiliari, aggiornate su base semestrale, relative a tutto il territorio nazionale. Bisogna però tener presente che si tratta di stime di massima spesso imprecise, anche perché le zone dell’osservatorio sono disomogenee e molto ampie, quindi considerano valori medi di zone che possono variare anche del 50-60% tra loro.

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito, ultimo fondamentale parametro per calcolare il valore di un immobile, sono una serie di valori percentuali che incidono in modo positivo o negativo sul risultato finale. Tengono conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile, quali per esempio il piano in cui è collocato (seminterrato, piano terra, piano rialzato, piano alto, ecc.), lo stato locativo (abitazione libera oppure in affitto), lo stato di conservazione (immobile da ristrutturare, in buono stato, nuova costruzione), e molto altro, come il sistema di riscaldamento, la classe energetica e l’esposizione, gli affacci, la vista, la presenza di disturbi acustici quali strade trafficate, locali pubblici, ecc.

Come valutare una casa da vendere: affidarsi a professionisti di settore qualificati

Tenendo presente quanto detto fin qui, è possibile orientarsi per sapere come calcolare il valore di un immobile, o comunque per ricavare una stima approssimativa. Per una valutazione complessiva corretta di un immobile, come già anticipato, è altamente consigliabile affidarsi a professionisti di settore con comprovata esperienza, come l’agenzia Bassi Immobiliare, che, in oltre vent’anni di presenza sul territorio di Milano e di Monza e centinaia di clienti, ha una conoscenza concreta e capillare del mercato, accesso a dati aggiornati e tutte le competenze necessarie al caso. 

Ogni valutazione di Bassi Immobiliare comprende anche un’analisi puntuale del mercato locale ed è corredata da un’offerta personalizzata che include un piano di marketing integrato su più canali (web, social media, riviste e testate) e una serie di servizi esclusivi come l’home staging per presentare e valorizzare al meglio l’immobile, l’accesso agli atti comunali, le dichiarazioni tecniche e urbanistiche necessarie e la certificazione energetica APE.

Attenzione alle agenzie immobiliari che fanno valutazioni approssimative, quasi sempre più alte del valore di mercato (ben sapendo che quel valore non è corretto) con l’unico scopo di illudervi e di estorcere un incarico, salvo tornare poco dopo a chiedere di abbassare il prezzo.

Una valutazione seria è circostanziata da una precisa e attenta analisi del mercato. 

E ricordatevi che il prezzo non lo fa né chi vende né chi compra, né tantomeno l’agente immobiliare: l’unica definizione di prezzo è quella cifra per cui un cliente è disposto a vendere e uno a comprare. La capacità del valutatore è di saper leggere il mercato ed individuare il valore corretto. 

 Contattate il team di Bassi Immobiliare per avere la sicurezza di ottenere una valutazione accurata e affidabile dell’immobile, e poter intraprendere il percorso di vendita in completa serenità.