Vendere casa ereditata: come destreggiarsi tra tasse e divisioni tra più eredi

Vendere una casa ereditata è un buon modo per avere un piccolo patrimonio da mettere da parte, anche se è importante capire come destreggiarsi con tasse e normative. In questa breve guida, scopriremo quante e quali tasse per chi vende una casa ereditata sono previste e come comportarsi quando l’immobile appartiene a più eredi.

Vendita immobile ereditato: la dichiarazione di successione

Il primo step per vendere una casa ereditata consiste nella dichiarazione di successione, che si accompagna alla voltura catastale. In entrambi i casi si tratta di adempimenti fiscali all’Agenzia delle Entrate che comportano l’intestazione dell’immobile ricevuto in eredità dagli eredi stessi e che devono essere compiuti entro un anno dall’apertura della successione, ossia dal decesso del precedente intestatario della casa. Nella dichiarazione di successione vengono riportati tutti i beni, mobili e immobili, del defunto; sulla base dei dati contenuti nel documento vengono determinate le tasse sull’eredità.

Questo passaggio è fondamentale, dal momento che la vendita di un immobile ereditato è possibile solo se vengono pagate le relative imposte, che sono di due tipi: le tasse di successione e quelle ipocatastali legate alla voltura. La dichiarazione di successione può essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate via web oppure tramite un intermediario. 

Tasse per chi vende una casa ereditata: cosa c’è da sapere

Come abbiamo visto, le tasse per la vendita di una casa ereditata sono di due tipi, quelle di successione e quelle ipocatastali. Prendiamo in esame innanzitutto le prime. A tale proposito, è importante sottolineare che le tasse di successione non sempre si devono pagare: si tratta infatti di un tipo di imposta legata solo a patrimoni ingenti o eredità provenienti da lontani parenti.

Le tasse di successione vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate, che calcola l’importo da versare in base ai dati contenuti nella dichiarazione di successione; le aliquote variano a seconda del grado di parentela dell’erede: coniuge e figli pagano il 4% sul valore dell’immobile (con una franchigia di 1.000.000 di euro), fratelli e sorelle il 6% – sempre con franchigia di 1.000.000 di euro – nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri il 6% senza franchigia, e altri soggetti l’8%, sempre senza applicazione della franchigia.

Ci sono poi le tasse ipocatastali, cioè quelle connesse alla voltura, che si dividono in:

• Imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale dell’immobile;
• Imposta catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile;
• Imposta di bollo, del valore di 16 euro ogni 100 pagine e tributi speciali per 55 euro.

Non bisogna però dimenticare che sono ancora in vigore le agevolazioni sulla prima casa: se dunque uno degli eredi può beneficiare di tali sgravi fiscali, le imposte da versare saranno di 200 euro l’una, a prescindere dal valore della casa.

Vendita una casa ereditata: cosa fare in caso di coeredità

È frequente che gli eredi che entrano in possesso di un immobile siano più di uno: in questo caso si parla di comunione ereditaria e, di conseguenza, i coeredi non possono procedere alla vendita se non sono d’accordo. Ma cosa succede se uno di loro si oppone? Le soluzioni possibili sono diverse, anche se il ricorso a un Organismo di Mediazione è quella migliore, anche per evitare un’eventuale causa di divisione, cioè una procedura giuridica a seguito della quale la casa viene attribuita a uno degli eredi oppure frazionata o, ancora, venduta all’asta.

Se uno degli eredi non è interessato alla vendita dell’intero immobile e alla successiva spartizione del guadagno derivante dall’operazione può anche vendere la sua quota della casa ereditata. 

Per vendere la quota di un immobile ereditato occorre ricordare che gli eredi hanno diritto di prelazione. Ciò significare che l’erede che intende vendere la propria quota debba proporre l’acquisto in primis agli altri eredi. 

Qualora invece tutti gli eredi siano d’accordo nel vendere la casa ereditata, dovranno presentare la dichiarazione di successione e accettare l’eredità. A questo punto sarà possibile procedere con la vendita, che avverrà tramite un notaio, dal quale i coeredi dovranno recarsi insieme al nuovo acquirente, al quale passeranno tutte le quote, di cui diventerà titolare al 100% nel momento in cui entrerà in possesso dell’immobile. 

Per dare continuità alla proprietà immobiliare nella conservatoria dei registri immobiliari per vendere gli eredi dovranno incaricare il notaio di fare l’accettazione tacita dell’eredità, che in pratica è la trascrizione della successione nella conservatoria dei registri immobiliari. Questa formalità può essere fatta anche in sede di rogito. 

I professionisti di Bassi Immobiliare, agenzia specializzata nel settore Real Estate, possono offrirti consulenza e supporto per l’adempimento delle pratiche burocratiche per concludere la vendita di una casa ricevuta in eredità.