Casa pignorata: si può vendere?

Negli ultimi anni, sempre più famiglie e cittadini non riescono a risarcire i debiti contratti per l’acquisto della loro casa: quando questo succede, i creditori possono decidere di avanzare una richiesta di pignoramento immobiliare. Cosa fare nel caso vi trovaste in questa delicata posizione e la vostra casa fosse pignorata? Sarebbe possibile venderla prima che finisca all’asta per estinguere il debito?

Ebbene, la legge mette a disposizione dei debitori diverse opzioni: tra queste c’è proprio la possibilità, seguendo precise procedure, di vendere la casa anche in fase di pignoramento. Vediamo insieme di che procedure si tratta, quali sono i vantaggi per tutte le parti interessate e, in generale, cosa fare in caso di pignoramento della casa.

Pignoramento casa: come funziona?

Come prima cosa, è bene capire cos’è e come funziona il pignoramento immobiliare: si tratta di un atto di esecuzione forzata che viene usato dai creditori per riappropriarsi, almeno in parte, delle somme di denaro non versate dal debitore attraverso l’espropriazione dei suoi beni, sia mobili che immobili.

Avviare una procedura di pignoramento non è banale, poiché essa deve seguire un preciso iter: affinché il pignoramento sia valido ed effettivo, infatti, il creditore deve fare una richiesta ufficiale al tribunale e, solo in caso di esito positivo, il pignoramento può essere notificato ufficialmente al debitore.

Nella maggior parte dei casi, si sa, le case pignorate vanno all’asta: ma anche questa è un’opzione non sempre vantaggiosa per le parti coinvolte! Succede spesso, infatti, che in una vendita all’asta gli immobili vengano acquistati ad un prezzo molto più basso rispetto a quello di mercato, con uno svantaggio per entrambe le parti: il creditore non ottiene immediatamente l’importo che gli spetta, e il debitore, pur avendo perso l’immobile, continua ad avere un debito residuo da risarcire.

Il debitore può vendere liberamente l’immobile pignorato?

È bene ricordare anche che il debitore perde ogni diritto di vendere liberamente la propria casa pignorata (vincolo di indisponibilità): come vedremo, è possibile farlo, ma solo seguendo precise procedure.

Infine, il debitore esecutato non può ostacolare la vendita forzata e, naturalmente, non può venire meno agli obblighi che la legge gli impone.

Casa pignorata dalla banca o da Equitalia: cosa fare?

A questo punto le domande cruciali per un debitore sono: liberarsi dall’obbligo di risarcimento è possibile? se la casa è pignorata, si può vendere in qualche modo, per ricavare i soldi per estinguere il debito?

Ci sono diverse strade che il debitore può percorrere in caso di pignoramento, per salvare il proprio immobile o la propria situazione finanziaria:

• opporsi alla procedura esecutiva di pignoramento: solo nel caso non sussistano tutte le condizioni;
• conversione del pignoramento con una somma di denaro pari all’importo che il creditore ha diritto di ricevere;
• vendita diretta dell’immobile da parte del debitore: dal 2023, grazie all’istituto della vendita diretta, previa presentazione dell’istanza al giudice e il rispetto di precisi obblighi, è possibile per il debitore vendere l’immobile; in questo caso non è necessario il consenso del creditore;
• utilizzare la procedura del saldo e stralcio: un’altra possibilità per vendere la casa senza passare dall’asta, con un accordo tra debitore e creditore e senza necessità di far intervenire un giudice.

Premesso che vendere un immobile prima che un creditore avanzi i suoi diritti è sicuramente la scelta più vantaggiosa per un debitore, è importante sapere che, rispettando particolari condizioni, è comunque possibile vendere una casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva di pignoramento: il saldo e stralcio è la procedura che permette di farlo. Vediamo di cosa si tratta.

Come vendere una casa pignorata: il saldo e stralcio con rinuncia agli atti

Il saldo e stralcio è dunque uno dei processi più vantaggiosi per debitore e creditori, poiché consente di mettere in vendita l’immobile al di fuori di un’asta e con il consenso di tutti i creditori coinvolti.

Il saldo e stralcio consiste, infatti, in un accordo stragiudiziale tra debitore e creditori: questi ultimi accettano la possibilità di ricevere una somma inferiore a quanto dovuto, e in cambio il debitore si assume l’onere di vendere personalmente l’immobile alla cifra pattuita nel corso dell’accordo.

In questo modo, i creditori sono sicuri di ricevere l’importo concordato e non devono attendere i tempi e gli esiti incerti di una vendita all’asta; il debitore, d’altra parte, una volta conclusa la vendita dell’immobile, può ritenersi libero da qualsiasi onere.

Il saldo e stralcio è una procedura complessa e molto delicata, per questo è importante che il debitore, con l’accordo dei creditori, gestisca correttamente tutte le fasi previste, ossia:

• proposta di acquisto: è la condizione preliminare perché la procedura si avvii, per questo è importante che il debitore si interessi della ricerca di un promissario acquirente, facendosi supportare da soggetti terzi e agenzie specializzate nella vendita di immobili pignorati;
• proposta transattiva ai creditori: una volta ricevuta una proposta di acquisto, il debitore può offrire ai creditori una proposta di denaro a chiusura di ogni loro pretesa;
• fissazione di un’udienza giudiziaria straordinaria: se il creditore accetta la proposta, è possibile fissare un’udienza straordinaria con il giudice e il notaio per procedere con l’atto di compravendita e la successiva cancellazione del pignoramento;
• non opposizione al provvedimento di esecuzione e cancellazione definitiva del pignoramento: i creditori hanno a disposizione venti giorni dal provvedimento di estinzione per opporsi: una volta trascorso questo periodo senza nessun reclamo, il pignoramento può considerarsi definitivamente annullato.

Ancora incertezze su cosa fare in caso di pignoramento? Affidatevi ai professionisti di Bassi Immobiliare: un team sempre a vostra disposizione per una consulenza personalizzata e servizi di assistenza nella compravendita di immobili pignorati.

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