Acquisto seconda casa: tasse, agevolazioni, pro e contro (e come risparmiare legalmente)
Per molte persone l’acquisto di una seconda casa rappresenta un impegno importante, che tuttavia viene ripagato, sia se l’immobile viene messo a reddito in locazione o trasformato in casa vacanze, sia se si utilizza come diversivo per staccare dalla routine quotidiana. Le seconde case, in Italia, rappresentano quasi il 20% delle abitazioni totali. L’acquisto di una seconda casa inoltre può essere un’interessante diversificazione degli investimenti: è consigliabile sempre diversificare gli investimenti, tra mercato azionario, fondi d’investimento, titoli di stato e investimento immobiliare.
Occorre nella valutazione di convenienza considerare oltre al potenziale reddito dell’immobile anche le potenzialità di rivalutazione dell’investimento, che a medio lungo termine mostra sempre un trend positivo.
Cosa si intende per seconda casa ai fini fiscali
Quella che viene comunemente definita come “seconda casa” è considerata, dal punto di vista fiscale, un immobile di proprietà che tuttavia non è utilizzato come abitazione principale. Le tasse da pagare per l’acquisto della seconda casa sono di due tipologie principali:
- Le imposte d’acquisto
- Le imposte di mantenimento
Tasse acquisto seconda casa da privati
Nel momento in cui si acquista una seconda casa da un privato si applicano:
- L’imposta di registro (pari al 9% del valore catastale dell’immobile)
- L’imposta catastale di 50 euro
- L’imposta ipotecaria di 50 euro
Per avere l’agevolazione prima casa i requisiti sono 3:
- Non avere su tutto il territorio italiano un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa
- Non avere altri immobili nel comune in cui si vuole acquistare
- Trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Quindi solitamente l’acquisto di una seconda casa prevede un’imposta di registro non agevolata perché difficilmente chi acquista una seconda casa possiede questi requisiti.
Le tasse di mantenimento
Nel calcolo delle tasse per l’acquisto della seconda casa deve rientrare anche la valutazione delle imposte relative al mantenimento dell’immobile, una volta che se ne sarà entrati in possesso, ovvero:
- L’IMU;
- La TARI (nel caso l’immobile non sia affittato ad altri inquilini)
- Le Imposte sul Reddito (se la casa è affittata).
Anche per quanto riguarda il mutuo per una seconda casa occorre tenere presente che le condizioni offerte dalle banche talvolta sono meno vantaggiose, perché la seconda casa non è considerata come un bene essenziale. Di conseguenza, mentre per la prima casa spesso si arriva a un finanziamento all’80% o addirittura al 100% con le garanzie CONSAP, per la seconda questa possibilità non c’è. Ciò significa che occorre avere a disposizione una maggiore liquidità iniziale, che per molte famiglie potrebbe rappresentare una difficoltà non da poco. Anche per quanto riguarda la durata del mutuo ci sono diversi elementi da considerare: il pagamento non può durare più di 30 anni e la rata mensile non può superare un terzo dello stipendio netto del richiedente. Infine, mentre per la prima casa è prevista imposta di registro con un’aliquota agevolata dello 0.25% sull’importo finanziato, per la seconda la tassazione è del 2%.
Acquistare la seconda casa per affittarla: cosa sapere
Nel momento in cui si acquista una seconda casa per metterla in locazione occorre scegliere il regime fiscale più adatto per ottimizzare la tassazione sui redditi derivanti dall’affitto. Le opzioni disponibili sono:
- Regime ordinario, con una riduzione forfettaria del 5% sul reddito percepito grazie all’affitto, da includere nella dichiarazione dei redditi annuale. Questo importo è soggetto all’aliquota Irpef progressiva, variabile dal 23% al 43% in base alla fascia di reddito del dichiarante;
- Cedolare secca, che prevede un’aliquota fissa sul reddito derivante dalla locazione, aliquota che è del 21% per le locazioni a canone libero, del 10% per quelle a canone concordato e del 26% per gli affitti brevi.
Se volete una consulenza più approfondita o un’analisi di convenienza non esitate a contattare l’agenzia Bassi Immobiliare esperta di compravendite e di locazioni anche di seconde case.
