Cauzione, deposito e spese accessorie in affitto: cosa sapere per evitare problemi

Prima della stipula di un contratto di locazione, generalmente sia il proprietario che l’inquilino ricorrono alla cauzione. Si tratta di una somma versata alla firma del contratto che viene restituita, al netto di eventuali danni riscontrati all’immobile, al termine del contratto stesso. Questa deve essere documentata tramite il contratto d’affitto, la ricevuta di pagamento e un verbale di riconsegna dell’immobile firmato e datato. Il primo consiglio in merito è quello di completare la documentazione con fotografie che certifichino le condizioni della casa nel momento in cui si prende in carico la casa e anche al momento in cui vengono riconsegnate le chiavi al proprietario.

Come versare la cauzione per l’affitto?

Le modalità di versamento della cauzione possono essere molteplici ma ce ne sono alcune più raccomandate di altre. Il metodo più comune (e anche sicuro) è il bonifico bancario, perché offre una prova chiara e tracciabile del pagamento, facilitando la gestione di eventuali controverse. Anche l’assegno rappresenta una valida opzione. La cauzione può anche essere garantita tramite una fideiussione bancaria.

A cosa serve la cauzione negli affitti e quali costi può coprire?

La cauzione nasce allo scopo di coprire il locatore da eventuali danni all’immobile causati dall’inquilino. Non copre però i danni dovuti alla normale usura dell’immobile e non può essere considerata né un acconto del pagamento dei canoni né delle spese. Al termine del contratto di locazione, se vengono provate le buone condizioni dell’immobile, la cauzione deve essere restituita all’inquilino.

È importante anche fare chiarezza per quanto riguarda le spese condominiali: chi paga le spese condominiali in un affitto? Ebbene, quelle riguardanti l’ordinaria amministrazione spettano all’inquilino mentre quelle straordinarie (come può essere per esempio l’installazione di un ascensore) devono essere sostenute dal proprietario.

Quando va restituita la cauzione dell’affitto: inventario, stato dell’immobile e tempistiche

Al termine del contratto d’affitto sia l’inquilino che il proprietario devono prendere le misure necessarie per procedere alla restituzione della cauzione senza intoppi. L’inquilino è tenuto a verificare lo stato dell’immobile, certificando con fotografie che sia pulito e privo di danni (esclusa la normale usura); preparare un inventario, con l’obiettivo di verificare le condizioni degli arredi; dichiarare la disdetta, in modo da avviare la procedura di restituzione. Il proprietario, a sua volta, deve controllare lo stato dell’immobile, constatando eventuali danni o mancati pagamenti, e restituire la cauzione. Il proprietario ha tempo da 15 a 30 giorni per verificare le condizioni dell’immobile e restituire la cauzione insieme agli interessi maturati.

Fideiussione bancaria: la garanzia alternative alla cauzione

La fideiussione bancaria è una garanzia rilasciata da una banca che si impegna a pagare al locatore in caso di inadempimento dell’inquilino; è solida ma spesso più costosa e talvolta richiede garanzie collaterali.

Nel contratto va sempre indicato importo garantito, durata, modalità di escussione e richiesta dell’originale della garanzia; per l’inquilino è un’alternativa utile quando manca liquidità, per il locatore garantisce tutela senza trattenere somme.

Clausole contrattuali consigliate

Una volta compreso come funziona la fideiussione per la cauzione, non resta che scoprire quali sono le clausole contrattuali consigliate per evitare problemi. A tale proposito, si raccomanda di specificare:

• l’importo massimo della cauzione;
• l’obbligo di produrre interessi legali annuali;
• la descrizione delle condizioni per la restituzione della cauzione.

È anche fondamentale che il contratto sia conforme all’art.11 della legge n. 392/1978 oppure legge 431/1998 che sanciscono limiti e obblighi che possono essere esclusi o derogati.

Leggi anche: Come fare un contratto di locazione

Checklist pre-firma: le voci da non dimenticare

Quale deve essere la checklist pre-firma di un contratto di locazione? Le voci più importanti comprendono:

• il contratto stesso, con la lettura e la comprensione di tutte le clausole, incluse quelle relative alla cauzione;
• i dettagli dell’immobile, specificati correttamente nel contratto;
• i dati catastali completi
• l’attestato di prestazione energetica in corso di validità
• certificazioni degli impianti
• l’importo e le modalità di pagamento di canone, spese condominiali e cauzione;
• la verifica della situazione del proprietario (ad esempio che sia quello effettivamente legittimo);
• la verifica e la conformità di garanzie come fideiussione.

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