Come acquistare immobili all’asta: rischi e opportunità
Acquistare casa all’asta è un’operazione sempre più frequente, perché può essere vantaggiosa: le case all’asta hanno infatti un prezzo di partenza nettamente più basso rispetto al loro valore di mercato e pertanto aggiudicarsele potrebbe essere conveniente.
Aste immobiliari: come funzionano
Come funziona l’acquisto di una casa all’asta? Scopriamolo insieme, passo dopo passo. Innanzitutto è bene sapere che tutti gli immobili all’asta vengono pubblicizzati sul Portale delle Vendite del Ministero della Giustizia, sui siti dei tribunali, delle agenzie immobiliari e degli istituti di vendite giudiziarie.
Una volta individuata la casa che interessa, possibilmente con l’aiuto di un professionista, bisognerà esaminare i vari allegati dell’annuncio, che includono l’ordinanza di vendita, un documento che contiene diverse informazioni utili, dal prezzo di base, alle modalità di pagamento e di vendita, il rialzo minimo e il termine per la presentazione delle offerte, e la perizia, in cui sono indicati la planimetria, i dati catastali, gli eventuali abusi edilizi e le modalità per risanarli e le possibili morosità da saldare. È necessario prestare molta attenzione a tutti i dettagli della perizia, perché il tribunale è autorizzato a vendere immobili che possono avere abusi edilizi anche non sanabili, che poi diventeranno un serio problema per l’acquirente. Inoltre, è importante verificare lo stato abitativo dell’immobile: è libero o occupato? Se occupato è occupato con un titolo opponibile alla procedura e quindi valido o non opponibile alla procedura, quindi abusivamente?
Dopo aver attentamente verificato tutti questi aspetti cosa fare se decidete di procedere con la vostra offerta?
Il passaggio successivo all’esame dei documenti relativi all’immobile individuato è l’invio della propria offerta. Oggi, la maggior parte delle aste immobiliari avviene via telematica; per parteciparvi è necessario avere un’identità digitale e inviare l’offerta unitamente a una cauzione del 10% rispetto al prezzo proposto compilando un apposito modulo disponibile sul Portale delle Vendite del Ministero della Giustizia. È importante sapere che, secondo la legge, l’offerta non può essere inferiore al 75% della base d’asta.
Scaduto il termine di presentazione dell’offerta, se non ci si è aggiudicati l’immobile all’asta verrà restituita la cauzione tramite bonifico bancario a 10 giorni dall’aggiudicazione; viceversa, se ci si è aggiudicati l’immobile si verrà chiamati a firmare il verbale di aggiudicazione. A quel punto, si avranno 60 giorni di tempo per saldare il costo totale dell’immobile.
Il caso che abbiamo appena considerato è quello più frequente dell’asta immobiliare senza incanto, nella quale l’acquirente che ha presentato l’offerta migliore si aggiudica l’immobile in via definitiva. Esiste tuttavia anche l’asta immobiliare con incanto, in cui è sì possibile aggiudicarsi la casa ma si rimarrà aggiudicatari provvisori per i 10 giorni successivi all’asta stessa, durante i quali potranno essere presentate offerte superiori anche di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione finale. Qualora ciò accadesse, dovrà essere indetta una nuova asta.
Acquistare casa all’asta: cosa sapere
Prima di partecipare a un’asta immobiliare, è fondamentale valutare con attenzione i possibili rischi. Un prezzo particolarmente basso rispetto al valore di mercato può nascondere problematiche strutturali, impianti non a norma o la presenza di occupanti abusivi.
Tra i rischi più comuni legati all’acquisto di un immobile all’asta ci sono anche eventuali morosità degli ex proprietari, come spese condominiali non saldate, che potrebbero ricadere sul nuovo acquirente. Non vanno poi trascurati eventuali abusi edilizi: stanze o ampliamenti non condonati potrebbero richiedere interventi costosi per la sanatoria o peggio ancora non essere sanabili.
In linea generale, è bene evitare immobili con gravi pendenze condominiali, mentre si può considerare l’acquisto di una casa con un abuso edilizio sanabile, a patto che i costi siano sostenibili.
Attenzione particolare va riservata agli immobili occupati da inquilini: il trasferimento di proprietà non sempre comporta la risoluzione automatica del contratto di locazione. In questi casi, è essenziale analizzare la situazione contrattuale prima di presentare un’offerta.
Un altro aspetto da considerare con molta attenzione è che prima di partecipare all’asta è opportuno fare un’attenta analisi di mercato per capire fino a quale prezzo conviene rilanciare l’offerta: spesso vi sono molti partecipanti all’asta e presi dalla foga i rilanci portano ad acquistare a prezzi superiori al normale prezzo di mercato.
Attenzione anche alla professionalità dell’agenzia immobiliare che vi propone di assistervi per l’acquisto: se non vi offre anche una consulenza, oltre che per la partecipazione all’asta per un’analisi di mercato consigliandovi il valore massimo di acquisto spesso vi spingerà a rilanciare per incassare una consulenza maggiore in caso di aggiudicazione.
Parlo di consulenza, perché l’agenzia immobiliare non può chiedere una provvigione per l’acquisto di un immobile all’asta.
Comprare casa all’asta tramite agenzia immobiliare
Comprare casa all’asta tramite agenzia rappresenta senza dubbio una soluzione ottimale, a condizione però che l’assistenza offerta dall’agenzia immobiliare sia completa e professionale.
Affidarsi a professionisti qualificati, infatti, assicura numerosi vantaggi, a cominciare proprio dalla garanzia di trasparenza durante l’intero processo di acquisto. Del resto, non sono rari i casi in cui si è acquistata casa all’asta e poi ci si è ritrovati con brutte sorprese, come immobili occupati o presenza di abusi edilizi.
Con l’aiuto dei professionisti di un’agenzia immobiliare, sarà possibile ricevere assistenza lungo tutto l’iter di acquisto, dall’individuazione dell’immobile alla verifica delle sue condizioni, fino alla presenza di abusi o occupazioni illegali. Si riceverà inoltre assistenza per la gestione delle pratiche burocratiche e amministrative, per la lettura e interpretazione della perizia e per il sopralluogo necessario per la valutazione critica dell’immobile.
Acquistare casa all’asta con mutuo: si può?
È anche possibile acquistare una casa all’asta accendendo un mutuo, poiché esistono convenzioni tra tribunali e banche, ma è consigliabile informarsi per tempo, così da arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità, in modo che la banca possa mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter avere l’ipoteca sull’immobile, dal momento che nelle aste il pagamento avviene prima del decreto di trasferimento di proprietà al nuovo acquirente.
