Locazione breve o affitto tradizionale? Come scegliere la formula giusta

È meglio optare per la locazione breve o per l’affitto tradizionale? Per scegliere l’opzione più adatta alle proprie esigenze è importante conoscere nel dettaglio le differenze tra queste due formule.

Ma cos’è la locazione breve? E cosa si intende con locazione tradizionale? La prima ha una durata di massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino, richiede comunque la stipula di un contratto scritto, anche se non deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate se inferiore ai 30 giorni complessivi. La locazione breve è utilizzata soprattutto per soggiorni turistici, trasferte di lavoro o esigenze temporanee. A differenza delle strutture ricettive, non prevede servizi tipici come colazione o pulizia giornaliera, ma può includere spese accessorie come utenze o pulizia finale.

La locazione tradizionale, invece, è pensata per esigenze abitative stabili: prevede contratti pluriennali, la registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate e una tassazione che può essere in regime ordinario o con cedolare secca.

Qual è la differenza tra locazione turistica e locazione breve non turistica

La locazione breve indica genericamente l’affitto per periodi fino a 30 giorni. Se lo scopo è turistico, si parla di locazione turistica. La differenza principale riguarda le finalità: la locazione turistica è rivolta esclusivamente a chi viaggia per vacanza o lavoro, mentre la locazione breve non turistica può rispondere anche ad altre esigenze temporanee, come una separazione familiare o un immobile in ristrutturazione.

In entrambi i casi resta la durata massima di 30 giorni, ma è importante ricordare che, se vengono forniti servizi accessori tipici delle strutture ricettive, l’attività non rientra più nella locazione breve bensì nell’ambito alberghiero o para-alberghiero, con regole e adempimenti molto più stringenti.

Contratti di affitto tradizionali a lungo termine: come funzionano

Quando si parla di affitto tradizionale si pensa subito al contratto 4+4, detto anche a canone libero, che è sicuramente il più diffuso. In realtà, però, la legge prevede diverse tipologie di contratti di locazione a lungo termine, ognuna pensata per esigenze specifiche.
Oltre al 4+4, esistono:

• il contratto a canone concordato (3+2), che prevede normalmente una durata di 3 anni più un rinnovo obbligatorio di 2 anni e deve seguire schemi prestabiliti; le convenzioni comunali possono prevedere durate superiori, quali ad esempio 4+2. La fiscalità di questi contratti è molto favorevole (10% cedolare secca e in alcuni casi sconto del 25% sull’IMU);
• il contratto transitorio, destinato a esigenze temporanee documentate e con durata massima di 18 mesi; è importante rispettare tutti i dettami di legge richiesti per questi contratti che non sono liberi;
• il contratto per studenti universitari, riservato agli studenti fuori sede e regolato da accordi territoriali che fissano i canoni minimi e massimi.

Tutti questi contratti vanno registrati presso l’Agenzia delle Entrate e offrono al proprietario una rendita stabile, anche se meno flessibile rispetto agli affitti brevi. Inoltre, comportano anche il rischio di morosità: in caso di mancato pagamento, i tempi per recuperare l’immobile possono essere lunghi e complessi.

Se vuoi sapere di più sui contratti di affitto tradizionali, leggi il nostro approfondimento su come fare un contratto di locazione.

Come gestire gli affitti brevi

Per quanto riguarda, invece, la gestione degli affitti brevi, è necessario fare attenzione a diversi aspetti burocratici e organizzativi. Per finalità turistiche è obbligatorio:

• ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) del Ministero del Turismo;
• dotare l’appartamento di dispositivi di sicurezza come estintori e rilevatori di fumo o gas;
• comunicare le presenze degli ospiti in Questura entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web;
• pubblicare il CIN su tutti gli annunci online;
• riscuotere ed eventualmente versare la tassa di soggiorno, se prevista dal Comune.

Oltre agli adempimenti burocratici, bisogna gestire check-in e check-out, pulizie, manutenzione ordinaria e la comunicazione con gli ospiti. Si tratta quindi di una formula potenzialmente molto remunerativa, ma che richiede tempo, organizzazione e spesso anche l’aiuto di professionisti; non ci si deve far illudere da ricavi più alti rispetto ad una locazione residenziale, perché al netto dei costi di gestione il reddito netto è molto inferiore al lordo.

Gli affitti brevi sono redditizi?

Quanto si guadagna, dunque, con gli affitti brevi? La risposta dipende da diversi fattori, come posizione, tipologia e qualità dell’immobile, ma anche dalla stagionalità e dal livello di gestione.

A Milano, ad esempio, un bilocale ben arredato in zona centrale o vicino a poli universitari può generare ricavi anche doppi rispetto a un affitto tradizionale. A Monza, soprattutto in aree vicine all’Ospedale San Gerardo o ben collegate con Milano, la locazione breve può essere particolarmente richiesta da chi ha esigenze di soggiorni temporanei.

Bisogna però considerare i costi: pulizie, utenze, manutenzione ed eventuali commissioni delle piattaforme online che complessivamente possono incidere anche per il 30-40% dei ricavi. Al contrario, con un contratto tradizionale i canoni sono generalmente inferiori, ma con entrate più stabili, senza periodi vuoti e con costi di gestione molto inferiori.

Quali sono i principali rischi degli affitti brevi

Gli affitti brevi, pur essendo redditizi, comportano rischi da non sottovalutare: possibili danni o furti nell’immobile, contestazioni da parte del condominio per rumori o uso improprio degli spazi comuni, fluttuazioni della domanda legata alla stagionalità e multe salate in caso di mancato rispetto degli obblighi (ad esempio, se non si ottiene il CIN). Non ultima, la mancata verifica dell’affidabilità del conduttore può riservare pesanti sorprese: è capitato che malintenzionati che volevano occupare illecitamente un immobile abbiano pagato qualche giorno per un affitto breve e si siano stabiliti abusivamente nell’immobile, con gravi difficoltà per liberare lo stesso.

In conclusione

Scegliere tra locazione breve e affitto tradizionale dipende da diversi fattori: obiettivi di reddito, tempo da dedicare alla gestione, tipo di immobile e zona in cui si trova. Gli affitti brevi a Milano e Monza possono garantire rendite interessanti, soprattutto se ben gestiti, ma richiedono più impegno e una conoscenza accurata delle normative ed un rischio non valutabile sull’inquilino. L’affitto tradizionale, invece, offre stabilità e minore complessità gestionale, anche se con rendite più contenute e la possibilità di fare un’accurata selezione del conduttore in base alle caratteristiche e alle garanzie.

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